楼面地价与房价的份额及其影响要素

  根据开发商的预期赢利和本钱，房地产项目的价格一般约为楼面价的2.5倍。楼面价是指土地价格除以该土地的答应最大修建面积，它反映了项目单位价格中所包含的土地本钱。而房价是指修建物连同其占用土地在特定时间段内的商场价值，包含土地价格和修建物价格。

  房价的价格定位由多种要素构成，包含土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净赢利、管理费及开发费、公共配套设备费、所得税、出售费、前期工程费、基础设备费等10种要素。其间，土地本钱在房地产开发本钱中的份额约为40%左右，但这个份额还遭到土地获取途径的影响。

  楼面地价一般应用于土地出让或许生意时，而地上地价是指价格除以面积，这两者不可能相同。楼面地价指实践楼面平方面积价格，地上地价指实践地上平方面积价格，楼面平方面积一般是地上面积的1—2倍。楼面地价可以终究靠地上地价除以容积率来核算。

  楼面地价=地上地价/容积率。例如，开发商A以1000万元获得一块面积为1000平方米的土地，容积率为2.3，那么它的地上地价为1000万/1000平方米=10000元/平方米，楼面地价为10000/2.3%=434782元/平方米。

  楼面地价遭到容积率的影响，容积率越大，楼面地价越高。容积率是由城市规划管理部门根据地块承载才能、周围修建高度等要素确认的城市规划目标。

  楼面地价和房价有着亲近的联系，楼面地价是房价中土地本钱的重要组成部分。了解楼面地价和房价的份额及其影响要素，关于购房者和开发商都具有极端严重的参考价值。购房者可以终究靠了解楼面地价和房价的联系，更好地评价房子的价值。而开发商则可以精确的经过楼面地价和房价的份额，合理确认项目的价格，以此来完成预期赢利。