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  楼盘还在开发的时候，李维斯就充满了期待，“这一个项目必然不会赔”。此前，他所在的八都房产始终没设置售房部，今年三月，公司特地花了一百多万元搭了个临时展厅，里面只有简单的房子模型。可即便是临时的，天天都会有两三百组客人光顾询问，周末人更多。

  想抢到万境观云的房子，不仅要在选房时拼手速，还得拼人脉。很早就有消息放出，万境观云还会放出第二批房子，房屋预售证九月份下来，第一批房子刚卖空，就有人托关系找到李维斯，“第二批一定要买到”。

  县城被争抢的顶级豪宅不止这一处。今年五月，义乌另一处顶级豪宅凤起潮鸣，推出88套合院别墅参与摇号，不到两个小时全部售空，首次开盘销售额突破20亿元。

  比起万境观云，凤起潮鸣的别墅要更贵，总价最高的一套达到了四千多万元，最便宜的总价也超过1500万。根据开发商绿城官方发布的数据，自开放以来，尽管每日限席100组参观，但到访客户数量远超预期。

  买房需要预先登记，而且登记时要冻结200万元资金，才能成为意向购房人。摇号当天，325组递交了申请，售房部还专门请了公证处来公证，当天摇号的中签率仅为27%。也就是说，大部分人想买都买不到。

  不只是义乌，位于江苏的县级市江阴，别墅的销售表现也十分好。比如高端别墅项目“建发天敔湾”，2023年的销售套数占据了江阴市500万元级别墅成交套数的32%，在千万级别墅成交套数占比更是达到55.5%。

  在李兰兰印象中，县城的豪宅似乎一直都很抢手。她住在四川省简阳市，做过各种生意，开过美容院，卖过化妆品，后来把重心逐渐转为卖沙石等建筑用料。疫情爆发前几年，房地产投资还在火热年代，在简阳当地，也有不少楼盘拔地而起。

  和一、二线大城市的房地产投资不一样，在县城，靠谱的开发商往往只有那么几家，而县城的房子交易市场，往往也是个熟人社会。邻居亲友们凑在一起，热门楼盘的新动向都聊出来了。

  李兰兰记得，2019年，简阳一家靠谱的开发商拿到一块地，要规划成别墅楼盘。那套楼盘的购房流程是：有意向的买家要先付几十万元交一笔定金，这样才算有购房资格，“排上队了”。等到楼盘开售，排队的人可以自动放弃不买，但只有事先排队的人才有资格买。

  熟识的几个邻居全都早早地交了定金、排好队，哪怕那时李兰兰还没有一点换房计划，但也决定“先排着再说”。到了临时搭建起来的售房部，才发现相当火爆，开了十几个窗口，每个后面都排了很长的队伍。

  李维斯在房地产行业闯荡近二十年，他把买排屋的人大致分成了两类——本身不缺钱的生意人，和怀揣别墅梦想的普通人。而万境观云不论是环境布景还是宅屋细节，似乎都把客群精准锁定在了前者。

  一般来说，别墅楼盘都设有示范区，购房人可以参观了解别墅的建筑风格和居住环境，这也相当于整个楼盘的门面。为了打造万境观云的门面，八都房产花了将近1.6亿，打造出一块建筑面积约28000平方米的顶奢示范区。

  细节也很讲究。李维斯记得，为了选出配得上门面的树，公司老板特地带着景观团队到日本走访各地，从万余棵候选松树里，反复对比高度、分枝点等细节，最终选了6棵日本三河龙鳞黑松，每棵价格都在85万元人民币左右。

  除了万境观云的项目，李维斯还负责销售大平层、普通住宅等户型，但如今，县城普通住宅很难卖得动，“基本上没有人买刚需房了”，而那些手里有钱想要投资的人，面对一降再降的房价，都不敢入手。

  从今年年初开始，义乌的房价就一直在降。就拿义乌商贸城附近的滨江福田里来说，此前最高能卖到三万多元一平方米，可如今再看，“没细算，但一万八应该能拿下”。成交量也一直在下跌。在房产圈，有一个“金九银十”的说法，这两个月通常被视为房地产的销售旺季，但今年，中介们一直期待的金九银十似乎也有些凉。义乌的房价普遍跌了25%，“一个首付直接跌没了”。

  但与此同时，县城最有购买实力的人，尤其是江浙沪等经济发达地区的县城富豪，买的房子却越来越大。

  胡昱啸平时做房地产自媒体，也会带客户看房，他研究过从2018年至今，浙江人买房的取向变化。浙江人喜欢投资房地产赚钱，在2021年以前，整个浙江市场流通最多的房子，都以小户型为主。那时，几乎所有人都觉得，不管怎么政策如何调整，县城的房价只会慢慢的升高。做生意或者手头有闲钱的人都会买房，而且一般都是120平方米以下，最大不会超过140平方米，因为这个面积的房子，“总价可控，几百万就能拿下”，还能赚。

  2021年是个分水岭。胡昱啸发现，在那之后，浙江县级市场开始频繁出现两百到四百平方米的大户型房子。不少大户型楼盘一抢而空，有个项目三百多套房，没有一点宣传，可一期开盘还是直接卖爆，“连一楼二楼都抢”。

  到了眼下，那些曾经吃香的大平层也不好卖了，有做中介的朋友和他抱怨，“大平层根本卖不动”，偶尔他们会闲聊起房价走向，很多朋友都觉得，“可能会崩”。相当一部分有钱人把目光投向了更大的豪宅别墅，还得是地理位置最优越的那种，位于城郊的别墅“也不会有人买”。

  义乌最核心的地方是商贸城，无数老板们以商贸城为原点，把生意做到全国甚至全球。而万境观云离商贸城的直线千米，车程两分钟，“电商老板大咖肯定喜欢，回来还能睡个午觉”。凤起潮鸣也一样，占据的都是义乌老城区最核心的位置。

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